2022年楼市销售额或达14万亿元
2022年，房地产行业极为不易。业内预计，全国新建商品房成交规模连续5年达到17亿平方米以上之后，2022年或降至约14亿平方米、销售额预期下滑至约14万亿元。下面是小编给大家整理的2022年楼市销售额或达14万亿元，希望大家喜欢!
2022年楼市销售额或达14万亿元
这一年，郑州打响二线城市救市第一枪、杭州等39城放松限购、济南等111城放松限贷……楼市新政接踵而至;11月份，“金融16条”、再融资重启等政策出台，助力房地产行业迎来黎明。作为经济支柱产业，房地产行业的韧性犹在。
“市场本身压力比较大的情况下，我们需要树立信心。”在万科近日召开的临时股东大会上，万科董事会主席郁亮表示，政策面向好的力度、广度全面超出了预期，对行业未来发展注入活力，微光在逐步变成曙光。
逾300城超千条新政
稳销售提信心
在“房住不炒”定位下，2022年全年，各地“因城施策”空间逐渐打开，核心在于稳市场预期、实现行业软着陆，而不是一味刺激市场非理性回暖。
自郑州打响二线城市救市“第一枪”开始，各地相关政策陆续出台。回顾2022年，据克而瑞统计，39城放松限购，宁波、佛山更是全面取消限购;80多个城市首套房最低首付比例已经降至两成;57城执行认房不认贷，促进置换需求入市;7城放松限价，西安明确取消二手房指导价发布机制;170城财税刺激托市，包括减免住房转让税费、发放财政补贴刺激购房需求等;243城放松公积金贷款……
另据中指研究院监测数据显示，2022年以来，全国已有超300省市(县)出台楼市新政超千条，优化频次达近年峰值。
“今年以来，多地将房地产调控政策与人才、人口、租赁等政策相结合，如多孩家庭住房扶持、‘一人购房全家帮’的公积金购房、租赁破限购、支持集中购房等政策。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静向《证券日报》记者表示，目前这些创新型政策在二、三线城市普及后，已向热点城市延伸。
此外，需求端政策优化调整还包括放宽新房摇号、鼓励棚改房票安置等，供应端举措包括放松预售取证、放松预售资金监管、放松土拍条件、支持房企融资等。
更重要的是，近期召开的中央经济工作会议强调“保交楼、保民生、保稳定”，既是对民生的呵护，也是保市场主体，稳预期，缓解置业者担忧情绪，进而带动企业端投资扩表。
“重点城市调控政策有进一步放宽空间，如调整认房又认贷、放宽限购、降低首付比例等。”诸葛找房数据研究中心高级分析师关荣雪向《证券日报》记者表示，预计2023年的房地产市场仍将以稳为主，宽松性政策效应逐步发酵，市场将会从底部缓慢回升。
这期间，仍需有效防范化解优质头部房企风险，降低行业整体负债水平，要做到这一点，金融服务必须跟上。
“三箭齐发”稳融资
加速风险出清
即将过去的2022年，理财产品违约、债务展期、交换要约等流动性风险事件仍时有发生，房地产行业整体偿债压力不减，百强房企中有约40家发生债务违约，监管层多次提及，有效防范化解房地产领域风险。
如此背景下，房地产融资政策渐进式松绑，从年初明确并购贷不再计入“三道红线”到8月份中债增增信支持房企发债，9月份，监管指示银行新增6000亿元房地产融资，直至10月份允许部分涉房企业A股融资，调整广度与力度不断加大加深。
“上半年，公司现金流主要来自销售回款、资产变现获得的少量现金以及其他渠道等，融资占比极低。”某房企融资部门人士向《证券日报》记者表示，下半年，得益于政策支持，行业整体融资环境有所改善，但受制于金融机构的审慎策略以及企业自身资产抵押增信等难题，靠拓宽融资渠道充盈现金流仍不易。
据中指研究院监测，2022年1月份至11月份，房地产企业非银融资总额7796.3亿元，同比下降51.7%;预计2022年全年非银融资约达9000亿元，同比下降50%。随之而改变的是房企融资结构。
“信用债占非银融资半壁江山，同比提升22.5个百分点;ABS融资占比达三成以上，同比提升8.5个百分点。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水向《证券日报》记者表示，海外债以及信托融资占比大幅下降，其中海外债占比仅为2.3%，同比下降14.1个百分点。
“境内债成为今年房企非银融资‘顶梁柱’。”关荣雪称。
同策研究院资深分析师肖云祥向《证券日报》记者表示,前期房企在多元化融资渠道发力，如ABS、绿色债、保租房以及产业园REITs等，但以优质房企、央企国企以及城投公司为主，民营房企在境内外融资皆较为艰难。
好在2022年末的政策暖意令行业振奋。分水岭出现在11月份，支持房企融资态度发生根本转变，纾困方向从此前“优质项目”转换至“项目与企业并存”，这被业内看作是房企穿过至暗，迎来黎明的重要转折点。
11月11日，央行、银保监会出台“金融16条”;11月28日证监会发布“新5条”支持房地产股权融资;12月21日，证监会再发文，允许符合条件的房企“借壳”已上市房企。
这期间，在实操层面，信贷、债券、股权融资“三箭齐发”。截至目前，60余家银行向房企授信总额度超过4.8万亿元;8家民营房企储架式注册发行债券1210亿元;超32家上市房企披露股权融资意向或计划，华夏幸福等出险房企亦在其列。
时隔多年重启股权融资及借壳上市，多类型房企及上下游相关企业均有望受益。多位分析师及房企相关人士皆向《证券日报》记者表达了相似看法，“一方面有利于降低行业整体负债水平及融资成本，改善现金流;另一方面，出险房企可借此进一步实现‘保交楼’及债务重组目标，未出险房企可缓解偿债压力，优质房企则迎来收购扩表机会。”
展望后市，预计会有更多房企进行业务重组、资产换仓，加快行业风险出清。此外，随着销售企稳，有望为企业带来第二次成长机遇，行业集中度将进一步提升，形成新的竞争格局。
大开发时代结束
向新发展模式转型
在将稳地产列入“防范化解重大经济金融任务”之际，面对现时的行业巨变以及未来行业出清后重新建立的行业竞争格局，房企掌舵人亦需重新谋篇布局，勉力前行。
“行业难关已过，曙光已现。未来确实会有一些挑战和压力。”万科总裁祝九胜在上述临时股东大会上表示，中长期来看，万科有三件事要长期坚持：第一，要稳健经营;第二，一定要保持开发业务在第一阵营;第三，要真正实现从房地产开发转向不动产开发、经营、服务并重，坚决坚定完成转型。
“对美的置业来讲，我们不是第一次感受到刺骨寒意，行业出清是一个必经过程，同时蕴藏机会。”美的置业管理层人士向《证券日报》记者表示，未来，公司调整发展战略，不再单一追求规模，降低负债，放慢速度，逐步提升利润水平，要以开发链业务为主轴，持续推动房地产相关多元化业务，深化面向未来的房地产科技能力，即智能化和装配式建筑，保持持续而稳定的增长动能。
稳健型房企制定新发展目标的背后，预示着房地产行业需加快向新发展模式平稳过渡。
“大开发时代已经落幕，‘千亿房企’已从高峰时刻的42家跌至如今的不足20家，靠‘高负债、高杠杆、高周转’的‘旧三高’模式扩规模时代已经结束，探索新发展模式是前行必经之路，比如可以考虑加码布局长租房、保障房、城市更新以及绿色科技等领域。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，更重要的是，中国拥有全球最大的居住服务业市场，规模超过30万亿元，相关企业可围绕这一领域布局，走多元化发展道路。
“今年几乎没有拿地，但投决会依然开得很频繁，因为投拓条线的人在忙着上马代建项目。”某房企管理层向《证券日报》记者表示，这是公司未来需大力拓展的重要业务线之一。
“代建市场需求端正在滋生新诉求，比如城投公司、资产管理公司旗下项目需要代建企业接手，其市场规模巨大。”肖云祥称，随着存量时代来临以及行业进入专业化发展时代，房企业务战略重心正逐步从重资产运营向轻资产运营转移，资产管理、物业服务等是探索新发展模式的重点领域。
在刘水看来，新发展模式涉及租赁，物业管理、商业管理、代建等轻资产方向，以及城市更新盘活存量市场，另外，仓储物流及产业园区REITs、不动产私募投资基金等也是重要新领域。
值得一提的是，资本正在助力房地产行业迈向新发展时期，比如建立收益和风险介于证券市场和债券市场之间的REITs市场，已经初步取得成效。截至目前，已有4只保租房公募REITs上市，首单生物医药产业园REITs已于12月27日上市，首单民企仓储物流公募REITs已获批……在业内看来，丰富REITs底层资产，有利于构建“租购并举”的住房发展新模式。
走过2022年，行业迎来真正的拐点，展望2023年，可以期许的是，出险房企将继续有序出清，企业经营有望逐渐回归正轨，并加速向新模式转型，筑牢房地产行业未来健康发展的根基。
2023年房楼市将出现新变化
第一个变化：房子越来越不好卖，楼市进入买方市场。
根据中指数据CREIS统计：2022年1-11月，仅有19家房企累计销售额超过1000亿元，较去年同期减少16家;而根据克而瑞数据，在2022年前11个月里，全国TOP100房企累计实现销售额65399亿元，同比下降43.3%。
不管大家是否承认，房子越来越不好卖，已经是当下不争的事实。在以前，房价之所以可以一直上涨，主要是因为价格牢牢被炒房客和地产开发商掌控。但现在情况不一样了，楼市经过调控后，逐渐进入买房市场。
也就是，不管你现如今是降首付还是买房送车位、送装修，只要大家理性买房，那么房价就不可能再像过去那么上涨，而会因为房子难卖而降价。
第二个趋势：市场买房需求下降。
在过去的20年时间，国内商品房之所以供不应求，主要是因为跟上了我国大量年轻人结婚的红利期。然而，对于现在的适合结婚的90后来说，他们有很多人已经处于不愿意结婚的状态， 所以他们不会为了买房而背负巨额房贷。
另一方面，如今楼市进入买方市场后，炒房客们也在最近几年迅速离场了。
这就意味着，现在的房地产市场总体来说是比较难的 。毕竟现在的购房群体除了改善型群体以外就是买房刚需。而仅仅是靠刚需和改善型群体去买房，这种需求是比较慢的，根本消化不了前期的开发商和炒房客留下来的大量库存。
而且，刚需和购买改善型住房的群体数量十分有限，不具备爆发性。业内人士分析认为，如果当下只是靠出台几个利好政策，其实很难再刺激楼市活跃起来。
第三个趋势：人口结构发生巨大的变化。
人口结构是如何影响楼市的呢?其实背后的道理很简单。比方说，如果年轻人占比达到人口的40%，那么这时候商品房市场就会因为大量的需求而持续火爆;相反的是，如果现在60岁以上的老龄人口占比较高，那么楼市当然就会下行，这是显而易见的道理。
当下关键的问题就在于，我国目前60岁以上老龄人口达到2.67亿，预计3年后达到3个亿。在这样的情况下，楼市很难在短时间内被刺激起来，因为有限的需求已经摆在眼前。
在即将到来的2023年，楼市也会跟着发生翻天覆地的变化，而且这些变化都是负面的，所以可能会造成房价的持续下跌。
因此，这对于那些手上有多套房子的朋友来说是坏消息，应该提前做足准备。毕竟即便是现在，二手房也陷入了大量抛售、有价无市的局面，如果今后房子卖不掉，那么最终只能自己“接盘”了。
2023年楼市会回暖吗
第一个变化：楼市会出现回暖的情况。
从2020年开始，针对楼市出台了一系列的调控，对开发商而言，有所谓的三道红线要求开发商降负债，这一举措直接让开发商过去20年的固有模式被打破，因为开发商的融资渠道被拦腰截断了，银行不敢轻易放款给开发商了。对于炒房客而言，有所谓的二手房官方指导价，这一举措直接让二手房的利润空间被锁死，大量的炒房客和拥有多套房的家庭直接被套牢，还有楼市不再进行大拆大建，棚改变旧改，钱就不会大量的流入到房地产市场当中。
经过这三年的时间，我们看到开发商不再无节制的拿地，而是想办法降低自己的负债以及消化自己手中的土地。而炒房客也在想办法把自己手中的房子降价变现，总之楼市的交易量下去了，房价也会在这个过程中出现不同程度的降价。房子的金融属性也在慢慢消退，所以楼市进入了一个不温不火的状态。2022年整个全面都在放开买房的限制，尤其是到了年底金融16条的发布，可以说是给了楼市一剂强心剂，从2023年开始，楼市的整体交易量会慢慢的回升。
第二个变化，就是楼市会呈现出多样性
什么叫多样性?以前我们到城市当中发展，想要享受到城市的红利，也就只有买房这一条路可以走。不过今年有提到关于房产的八字走向，那就是房住不炒、租购并举。房住不炒我们可以理解，就是终结过去20年房产固有的模式，不让房价出现不可控的局面，也不让贫富差距进一步的拉大。租购并举意味着房产会进入一个新的模式，有可能会以地方政府和开发商牵头，建设大量的公租房，走新加坡模式，同时加强保障性住房和租赁市场环境的改变。这样一来，不管收入高低，都会找到自己的住房模式，如果是高收入人群，可能会选择买高端小区，改善生活环境，如果是刚毕业的大学或者要来城市当中发展的年轻人，可以选择公租房，这样就减轻了压力。如果是低收入人群，就可以选择申请保障房。总之不管怎么样都能够实现住有所居的梦想，同时还能够享受到城市的各种红利。
第三个变化，房价的两级分化会加重。
人口的流动影响着房价的变化，这是一个不争的事实，从1998年房改开始，中国也经历了下海潮。很多人开始从农村进入到城市当中，2008年之前，房价的涨幅还是很缓慢的，这个时候城市的虹吸效应还没有最终形成，而房价也没有进一步的上涨，直到2016年以后，一切都变了样子。人口大量地进入到一二线城市，而涨价去库存打消了人们最后的倔强，把钱全部投入到楼市当中，目前一二线城市的房价仍然坚挺，三四线城市的房价在悄悄地回落。
未来城市会怎么发展，我们是能看出来的，各省会以省会为中心，产生虹吸效应，这样的城市房价只会越来越贵，而很多一二线城市也会出现人口负荷以及资源紧张的状况，所以城市群会大量的出现，目前我们能够看到的城市群就有京津冀、长三角、粤港澳大湾区等，未来这种以城市群出现的几率会越来越多，人口也会大量的向这些地方流动，所以房价会进一步的出现分化。