官方不能出现新的交楼风险

官方不能出现新的交楼风险释放什么信号

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官方不能出现新的交楼风险

1月17日，全国住房和城乡建设工作会议召开，部署2023年“十二条”重点工作。

据媒体公开报道，全国住房和城乡建设工作会议指出，房地产工作要融入党和国家事业大棋局，锚定新时代新征程党的使命任务和当前的中心工作来展开。

一是稳预期;二是防范风险，要“抓两头、带中间”，以“慢撒气”的方式，防范化解风险;三是促进转型。各项制度要从解决“有没有”转向解决“好不好”。有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，此次会议将住房工作提高到了新高度，即“房地产工作要融入党和国家事业大棋局”。这也意味着房地产工作要通盘考虑，尤其是要从中国式现代化新征程的角度出发，积极做好2023年的工作。

严跃进分析，此次会议提及“抓两头、带中间”“慢撒气”等概念。其中，“抓两头”提及了出险企业和优质房企。尤其是会议提及不让违法违规者金蝉脱壳，这一点说明针对出险企业的问题处置，既要防范风险扩大，也要落实追责的工作。而“慢撒气”的表述是此前有过的，其借用交通术语，比较形象地表达了房企风险处置的思路，要防范爆胎式的风险释放做法，通过“慢撒气”的方式，确保房地产运行稳定，减少急打方向盘或侧翻的风险。

严跃进表示，此次会议明确提及了现房销售的模式。这也是住建部首次系统、明确提出现房销售的概念。这也要求各地政府和房企关注预售制度的改革，要积极推进现房销售的模式开展。

此外，全国住房和城乡建设工作会议还部署了2023年“十二条”重点工作：

一是以增信心、防风险、促转型为主线，促进房地产市场平稳健康发展;

二是以发展保障性租赁住房为重点，加快解决新市民、青年人等群体住房困难问题;

三是以实施城市更新行动为抓手，着力打造宜居、韧性、智慧城市;

四是以深化城市管理改革为动力，提高城市科学化、精细化、智能化管理水平;

五是以提升现代生活条件为目标，建设宜居宜业的美丽村镇;

六是以建筑业工业化、数字化、绿色化为方向，不断提升建筑品质;

七是以彰显地域特征、民族特色和时代风貌为核心，加强城乡历史文化保护传承;

八是以协同推进降碳、减污、扩绿为路径，切实推动城乡建设绿色低碳发展;

九是以健全风险防控机制为关键，坚决守住城乡建设领域安全底线;

十是以制度创新和科技创新为引擎，激发住房和城乡建设事业高质量发展动力活力;

十一是以加强国际交流合作为载体，持续为世界人居领域发展作贡献;

十二是以自我革命精神为引领，全面加强党的建设。

严跃进认为，此次住建部住房工作会议的召开，具有非常好的指导意义。一是比较系统对房地产市场的各类问题做了总结和分析，对于2023年房地产工作的开展具有非常好的指导意义。尤其是在住房消费领域，也明确了鼓励的措施，对于理解2023年房屋销售市场和住房政策工具等都有非常好的启发。

二是此次会议有很多新提法值得关注，包括对房企的态度、房企转型的思路等，尤其是现房销售方面的工作，这都是各地需要积极关注和开展的。各地要结合此次会议精神做好相关配套工作。

三是此次会议后，房地产市场应该会有新气象。客观说，当前房地产依然面临一些新的挑战。但是鉴于房地产政策和工作思路更加明确和清晰，尤其是政策持续支持，所以房地产发展面临了历史上最好的机会。在支柱产业的角色定位下，2023年房地产发展势必有好的发展态势，并积极朝着新发展模式方向推进。

交楼风险都有哪些?

1、开发商延期交房。有时，开发商会因为种种原因导致延误工期，发生延期交房的结果，例如：资金链断裂、政府行为等。

2、开发商违反“先验房，再收房”的市场原则。正常来讲，按照规定购买人应该先验收房屋，然后再交纳入住费用接收房屋。但是，现在大多数开发商都违反这个原则进行操作。

3、开发商收取“燃气初装费”。

之所以把燃气初装费单列为一个风险，是因为在实际的案例中，有许多购房人咨询开发商收取“燃气初装费”的问题，认为开发商多收取了费用。

4、开发商(或物业)没交给购买人“两书”。购买人在验收房屋，缴纳入住费用后，开发商或物业应该将“两书”交给购买人，“两书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

交楼风险怎么规避?

1、逾期型交房纠纷。双方约定的交房期限届满，开发商却因为自身的财务风险控制及施工进度控制失控等种种原因没有将符合交付使用条件的房屋交付给买受人的行为。

如果出现了逾期交付的情形，出卖方可以以书面形式履行及时告知义务。若没有对逾期交房的违约金作出明确约定的，就按同地段同类房屋租金的标准来计算买受人的实际损失。

2、不符合交付条件型交房纠纷。这类纠纷大都是因为所开发的房产不符合交付条件，而开发商为避免承担逾期交房的违约责任而致。交付条件有两种类型，即法定条件和约定条件两种。

法定条件是法律法规的强制性规定，如有些地方会出台管理办法，规定商品房的交付不仅要取得商品房交付使用的备案文件，如竣工验收备案表等，还要取得《商品房交付使用通知书》，另外是住宅的可能还要同时取得《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。这几个条件是同时具备，而不是只具备其一即可。

3、设计变更型纠纷交房纠纷。设计变更是指设计部门对原施工图纸和设计文件中所表达的设计标准状态的改变和修改。商品房买卖合同签订后变更规划、设计，将导致变更后的商品房或周围环境不符合当初决定购房时的意愿，实质上是对买受人权益的一种侵害。因此，对于规划设计变更，买受人有知情权。

但是，并不是所有的规划设计变更都要通知买受人，只有发生规划设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形时，开发商才有义务通知买受人，而且只限定通知受到侵害的买受人。

4、未尽书面通知义务型交房纠纷。书面通知是一种要式行为，是以邮件或数据电文等可以有形地表现所载内容的送达方式。采取书面的送达方式既有利于督促当事人积极履约，也有利于在发生纠纷时有据可查。

书面通知的方式有邮寄送达、传真送达及公告送达等。最有效的方式就是用特快专递邮寄的方式向买受人发出《入伙通知书》或《交房通知书》。买受人持上述通知书要求的证件及其他相关资料，在交房期限内到房地产开发企业指定的地点办理交房手续。

5、质量问题型交房纠纷。商品房质量问题是指开发商交付的商品房及其配套设备、设施或居住环境存在不符合法律规定或合同约定的质量标准而产生的纠纷。

此时，验收房屋显得尤为必要。据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条第一款“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第二款：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修房责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修房。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”可见只有在房屋的主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况下，买受人可以据此拒绝收房。

6、先交费后签收的流程交房纠纷。而对于买房人来说，没有看房验房就先交钱，是绝对不合理的，由此就会发生纠纷。而制定先验房后交费的流程，开发商将面对执行难的问题，由此延长办证的时间。因此，为避免此类纠纷的发生，开发商往往会对合同中的相关条款进行修改，把先交钱后收房的交房流程作为房屋交付条件。但是如果已经发生此类纠纷，开发商应尽可能的取得买受人的理解和支持，不可强行实施交付行为。

7、虚假宣传型交房纠纷。在现实生活中，开发商有时为了引起消费者的购买欲，会把宣传资料制作的非常精美，让消费者新-驰神往。而实际建造的项目多多少少都会与广告宣传资料有点出入。因此，大家对于项目的宣传一定要严格把关，防止夸大或不实的宣传而引发相关的纠纷。